Cuidado Para Não Comprar Imóvel PenhoradoFraude é a contravenção aplicada a quem vende imóvel penhorado.
Para quem compra, a pena é ficar sem o imóvel, porque são raríssimos os casos em que a Justiça tem concedido ganho de causa a quem é vitimado por tal tipo de engodo.
Pesquisar a “saúde” do imóvel pretendido é importante, mas a pesquisa deve ir além do Cartório de Registro.
A “saúde” da moradia que se pretende comprar pode ser parcialmente verificada no Cartório de Registro de Imóveis correspondente à região de localização do mesmo. Tudo o que diz respeito ao imóvel estará lançado na matrícula, mas nem tudo sobre o vendedor.
No contexto de uma compra segura, a certidão vintenária, com negativa de ônus (dívidas) atualizada, é de extrema importância. Este documento, fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis, informa a existência, ou não, de pendências, como hipoteca e ações judiciais, entre outras, nos últimos 20 anos.
Contudo, nem mesmo a certidão vintenária com negativa de ônus atualizada é totalmente eficiente. Em recente decisão, a Primeira Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TRT3) manteve decisão que declarou nula a venda de um bem penhorado. Embora o comprador alegasse ter agido de boa-fé ao comprar o imóvel, a decisão do TST alinhou-se às razões do Tribunal Regional do Trabalho da 3.ª Região, Minas Gerais, que anteriormente julgara a venda nula.
Ainda que o comprador lesado tenha solicitado certidão vintenária atualizada, nela nada constaria, simplesmente porque, quando da compra, o imóvel ainda não havia sido penhorado. Fazia parte de uma ação trabalhista que não fora julgada, relacionada não diretamente a quem vendeu, mas ao seu antecessor.
A Justiça constatou que o primeiro ator da escala do imbróglio vendeu o imóvel em 18 de junho de 1999, logo após ter sido ajuizada (29 de abril de 1999) a reclamação trabalhista que, lá na frente, resultou na penhora do imóvel.
Os Tribunais entenderam que o primeiro vendedor tinha clara intenção em desfazer-se do seu bem, prevendo futuros problemas. Fez o que? Uma transação por meio de contrato particular de compra e venda - o chamado “contrato de gaveta”, que não tem valor jurídico.
A grande prejudicada foi a terceira pessoa da cadeia sucessória (todos os que, direta ou indiretamente, foram ou são proprietárias de um imóvel), embora a má fé tenha sido do salafrário que, descaradamente, livrou-se do “mico”.
Até aqui, duas informações para anotar: não dispense a certidão vintenária, que pode não ser totalmente eficiente, mas ajuda, e muito; não faça “contrato de gaveta”.
Ao vendedor, peça certidão negativa em todos os cartórios da cidade em que ele reside; igualmente, certidão negativa dos últimos dez anos, para certificar eventuais protestos de títulos, fornecidas pelos Cartórios de Distribuição de Protestos.
No Fórum Central da cidade deve ser solicitada a certidão negativa (últimos dez anos) acerca de ação judicial, em andamento ou encerrada, tais como divórcio e disputa de bens de herança. A certidão (dez anos) de ocorrência de ações trabalhistas deve ser solicitada na Justiça do Trabalho.
Outras recomendações: obter certidão negativa de débitos com Imposto Predial, Territorial urbano (IPTU) e com o condomínio; verificar se a metragem que consta na escritura é a mesma indicada no carnê do IPTU; sendo o imóvel financiado, verificar as condições aceitas para a transferência da propriedade.
Ainda, não será demais solicitar do vendedor (pessoa física) declaração de não condição de empregador; e de que não está sujeito às restrições impostas pela Lei orgânica da Previdência Social e do Funrural (este caso, quando se tratar de imóvel urbano).
Usualmente, tais documentos ficam a cargo de quem está vendendo o imóvel. Para finalizar: se você está comprando imóvel em construção ou na planta, saiba que tem direito a solicitar da construtora ou incorporadora a cópia da certidão vintenária do terreno onde o imóvel está sendo construído.
A “saúde” da moradia que se pretende comprar pode ser parcialmente verificada no Cartório de Registro de Imóveis correspondente à região de localização do mesmo. Tudo o que diz respeito ao imóvel estará lançado na matrícula, mas nem tudo sobre o vendedor.
No contexto de uma compra segura, a certidão vintenária, com negativa de ônus (dívidas) atualizada, é de extrema importância. Este documento, fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis, informa a existência, ou não, de pendências, como hipoteca e ações judiciais, entre outras, nos últimos 20 anos.
Contudo, nem mesmo a certidão vintenária com negativa de ônus atualizada é totalmente eficiente. Em recente decisão, a Primeira Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TRT3) manteve decisão que declarou nula a venda de um bem penhorado. Embora o comprador alegasse ter agido de boa-fé ao comprar o imóvel, a decisão do TST alinhou-se às razões do Tribunal Regional do Trabalho da 3.ª Região, Minas Gerais, que anteriormente julgara a venda nula.
Ainda que o comprador lesado tenha solicitado certidão vintenária atualizada, nela nada constaria, simplesmente porque, quando da compra, o imóvel ainda não havia sido penhorado. Fazia parte de uma ação trabalhista que não fora julgada, relacionada não diretamente a quem vendeu, mas ao seu antecessor.
A Justiça constatou que o primeiro ator da escala do imbróglio vendeu o imóvel em 18 de junho de 1999, logo após ter sido ajuizada (29 de abril de 1999) a reclamação trabalhista que, lá na frente, resultou na penhora do imóvel.
Os Tribunais entenderam que o primeiro vendedor tinha clara intenção em desfazer-se do seu bem, prevendo futuros problemas. Fez o que? Uma transação por meio de contrato particular de compra e venda - o chamado “contrato de gaveta”, que não tem valor jurídico.
A grande prejudicada foi a terceira pessoa da cadeia sucessória (todos os que, direta ou indiretamente, foram ou são proprietárias de um imóvel), embora a má fé tenha sido do salafrário que, descaradamente, livrou-se do “mico”.
Até aqui, duas informações para anotar: não dispense a certidão vintenária, que pode não ser totalmente eficiente, mas ajuda, e muito; não faça “contrato de gaveta”.
Ao vendedor, peça certidão negativa em todos os cartórios da cidade em que ele reside; igualmente, certidão negativa dos últimos dez anos, para certificar eventuais protestos de títulos, fornecidas pelos Cartórios de Distribuição de Protestos.
No Fórum Central da cidade deve ser solicitada a certidão negativa (últimos dez anos) acerca de ação judicial, em andamento ou encerrada, tais como divórcio e disputa de bens de herança. A certidão (dez anos) de ocorrência de ações trabalhistas deve ser solicitada na Justiça do Trabalho.
Outras recomendações: obter certidão negativa de débitos com Imposto Predial, Territorial urbano (IPTU) e com o condomínio; verificar se a metragem que consta na escritura é a mesma indicada no carnê do IPTU; sendo o imóvel financiado, verificar as condições aceitas para a transferência da propriedade.
Ainda, não será demais solicitar do vendedor (pessoa física) declaração de não condição de empregador; e de que não está sujeito às restrições impostas pela Lei orgânica da Previdência Social e do Funrural (este caso, quando se tratar de imóvel urbano).
Usualmente, tais documentos ficam a cargo de quem está vendendo o imóvel. Para finalizar: se você está comprando imóvel em construção ou na planta, saiba que tem direito a solicitar da construtora ou incorporadora a cópia da certidão vintenária do terreno onde o imóvel está sendo construído.
Espero que você tenha considerado este boletim informativo como uma experiência de aprendizado interessante. Obrigado...
Ricardo Severini - Creci MGF 0024655
Andréa Severini - Creci MGF 0024652
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Severini Properties – Consultoria Imobiliária – Creci 2891 J
Rua Rio Grande do Sul, 569
Centro
Poços de Caldas, MG
CEP 37701-740
Brasil
Fone: (35) 3722 6556 - Escritório
Fone: (35) 9102 8951 - Ricardo
Fone: (35) 9146 6242 – Andréa
ricardo@severiniproperties.com
Andréa Severini, formada em administração de empresa, bilíngue, já trabalhou para grandes empresas na área de marketing internacionalmente.
Através de suas inúmeras viagens desenvolveu uma verdadeira paixão por arquitetura, decoração e principalmente propriedades.
A sua imobiliária é reconhecida sempre a oferecer aos seus clientes o imóvel de seus sonhos. Andréa trabalha com seu irmão e parceiro Ricardo Severini em realizar este objetivo.
Ricardo Severini, formado em Comercio Exterior, bilíngue, já trabalhou para grandes empresas na área de “Real Estate” (imóveis) internacionalmente.
Através de seus inúmeros trabalhos no exterior, em mais de 33 países com quem já trabalhou e visitou Ricardo já ganhou vários prêmios no exterior como melhor diretor de vendas para o Caribe, Florida, e Itália.
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Inteligência Imobiliária - Imóveis É Um Grande Negócio
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